Unternehmen managen Immobilienwerte – an welchen Werten orientiert sich das Management?

A: Bernd Heuer


Immobilienvermögen im Spiegel des Zeitgeistes Das Immobilienvermögen ist in Deutschland in den letzten Jahren kontinuierlich gewachsen. Mit 18,2 Billionen Euro wird es zurzeit angegeben. An der gebauten Umwelt (Städte, Quartiere, Immobilien, Gebäude) sind viele Generationen beteiligt. Gestern, heute wie auch morgen entscheiden Grundstückseigentümer, Investoren, Bauherren und Gebäudenutzer in Zusammenarbeit mit öffentlicher Hand und Politik über Immobilienwerte.

Immobilienvermögen ist Spiegelbild des Zeitgeistes, dem u. a. Architekten folgen. So formulierte der bekannte Architekturkritiker Vittorio Magnago Lampugnani: Das Neue ist kein absoluter Wert, es definiert sich durch ein Altes, von dem es sich unterscheidet. Die Moderne, welche die Erneuerung auf ihre Fahnen geschrieben hat, ist ein ebenso relativer Wert. Was vor einem halben Jahrhundert modern war, ist heute oft antiquiert, umgekehrt ist das, was damals antiquiert war, heute nicht selten modern.

Den aktuellen Zeitgeist beschreibt Christoph Ingenhoven: Wir müssen Weltmeister der interkulturellen interdisziplinären Arbeiten werden, wenn wir die Themen lösen wollen, die sich durch 50 Jahre Wachstum und in teils gedankenloser Fastfood-Architektur sowie in dem anhaltenden Bevölkerungswachstum aufgetürmt haben.

Nicht nur für die Professionals haben sich die Rahmenbedingungen verändert, auch Bürger/innen fordern nachhaltige Städte und Gebäude, z. B. berichtet eine Spezialausgabe des Feuilletons der FAZ, dass rund 70 % der Befragten meinen, dass die Gesellschaft viel zu viel Energie und Rohstoffe verbraucht und über ihre Verhältnisse lebt. Die FAZ titelt ihren Beitrag:

»WIR MÜSSEN ANFANGEN MIT DER 
RESSOURCENEFFIZIENZ, ENERGIE 
EINSPAREN, REDUZIERUNG DER LUFT-
VERSCHMUTZUNG, VERBESSERUNG 
DER WASSERQUALITÄT.«

Die notwendigen schnellen Veränderungen in den Verhaltensweisen der Menschen bei der Stadtgestaltung brauchen wohl aber ihre Zeit. Im Faust formuliert Goethe bereits:

»DES MENSCHEN TÄTIGKEIT KANN
ALLZU LEICHT ERSCHLAFFEN, ER
LIEBT SIE BALD, DIE UNBEDINGTE
RUHE, DRUM GEB’ ICH GERN IHM DEN
GESELLEN ZU, DER REIZT UND WIRKT
UND MUSS ALS TEUFEL (MEPHISTO)
SCHAFFEN.«


Herausforderung für die Immobilienwirtschaft

Die jüngst vorgelegte Untersuchung Wirtschaftsfaktor Immobilie 2013 mit dem Untertitel: Gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft, die die Branchen Architektur/Ingenieurbüros, Bauwirtschaft, Immobilienfinanzierung, Kapitalanlage-, Beteiligungsgesellschaften, Hausmeisterdienste, Gebäudereinigung und sonstige Dienstleister umfasst, steht für einen Umsatz von 452 Mrd. EUR und 2,8 Mio. sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Das sind 19 % der Gesamtwirtschaft. Hinzuzurechnen sind die Bauzulieferindustrie und die vielfältigen Aufgabenfelder des Bauhandwerkes. Die Immobilienwirtschaft ist die größte Branche der Volkswirtschaft und ist tragender Wirtschaftsfaktor von Städten und Kommunen. Partner, um Immobilienwerte mit der öffentlichen Hand zu steigern.

Von Unternehmen werden Innovationen zur Umsetzung der Nachhaltigkeit gefordert. Die strategischen Grundlagen für ein Veränderungsmanagement sind bereits Anfang des 20. Jahrhunderts von Professor J.A. Schumpeter geschaffen worden. Im Mittelpunkt steht dabei der dynamische Unternehmer, der reagieren muss: Der Innovator betritt ein wirtschaftliches Neuland, das er selber gestalten und ausbauen muss, wo er neue Wege finden muss und wo er die Fehlerquellen nicht kennen, nur sich vorstellen kann. Er muss also auch risikofreudig sein. Schumpeter meint, dass Innovationen sich nur durchsetzen lassen, wenn alte Strukturen zerstört werden bzw. in neue einmünden.

Unternehmer/innen übernehmen die Rolle als Vordenker, Visionär und Macher. Sie leiten Produkt- und Prozessinnovationen ein. Die Immobilienwirtschaft braucht Persönlichkeiten vom Format Karl Friedrich Schinkel (1781–1841), der als preußischer Baumeister, Architekt und Stadtplaner bereits in Ressourceneffizienz plante und baute. Mit der Schinkel‘schen Bauakademie realisierte er ein Hightec-Zentrum für die Immobilienwirtschaft, in der die Führungskräfte der Branchen der damaligen Zeit zusammen kamen. Mit dem seit vielen Jahren diskutierten Wiederaufbau der Schinkel‘schen Bauakademie könnte an das Konzept wieder angeknüpft werden. Die größte Branche der Volkswirtschaft muss sich ein Wissenszentrum schaffen, von dem z.B. die CO2-neutrale, energieeffiziente und klimaangepasste Stadt, globale Impulse für die nachhaltige Stadtentwicklung, nachhaltige Mobilität, Morgenstadt etc. in Zusammenarbeit mit Ministerien, Instituten (Fraunhofer Allianz Bau) etc. ausgehen. 


Paradigmenwechsel auf der Grundlage Baukultur = Prozesskultur

Die Bundesstiftung Baukultur, gegründet 2007, initiiert unter der Leitung des neuen Vorstandsvorsitzenden Reiner Nagel, u.a. Dozent im agenda4-Studiengang REM an der TU Berlin und früher Führungskraft im Senat für Stadtentwicklung von Berlin, die Plattform Baukultur = Prozesskultur, auf der Gedanken- und Lösungsansätze für interdisziplinäre Stadt- und Projektentwicklung behandelt werden sollen.

Ergänzt werden diese Zielvorstellungen durch die Erweiterung der bisher üblichen formellen Beteiligungsverfahren durch informelle. Das heißt, für die Kommunen stellt sich die Frage nach einer sinnvollen Einbindung des Bürgers bei der Stadtgestaltung.

97 % aller Kommunen – so eine Forsa-Umfrage aus dem Jahre 2011 – wollen diesen Weg zukünftig intensivieren. Der Paradigmenwechsel bei der Stadt-, Quartiers-, Projekt- und Immobilienentwicklung hat sich bereits Anfang der 90er Jahre angekündigt und wurde verstärkt durch den internationalen Berliner Kongress Urban 21 (Berliner Erklärung 2000), weiterentwickelt zur Leipzig-Charta, in dessen Schlussresolution eine neue Projektorganisation gefordert wurde. Diese vor 10 Jahren von „oben“ formulierte Forderung konnte bisher, da eine interdisziplinäre, auf den Stakeholder ausgerichtete Aus- und Weiterbildung von Architekten, Ingenieuren, Ökonomen, Ökologen, Soziologen und Juristen, die in einem Team unter Einbeziehung des Bürgers arbeiten, nicht bestand, aufgrund mangelnder Angebote nicht umgesetzt werden.

Investitionen in Bildung, Aus- und Weiterbildung

Vor ca. 10 Jahren wurden die ersten Recherchen zur Ermittlung des Wirtschaftsfaktors Immobilie gestartet. Der Startschuss erfolgte durch die gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.). Die Investitionen für die Verbesserung der Markttransparenz, die die Verbände der Immobilienwirtschaft gemeinsam entwickelten und einbrachten, müssen weiter fortgeschrieben werden. Eine weitere Investition sollte folgen. Eine umfassende Analyse der Aus-, Weiter- und Fortbildungseinrichtungen und Studiengange für die Fachbereiche Architektur, Bauingenieurwesen, Ökologie, Ökonomie, Soziologie und Jura.

Angesichts der vorhandenen Strukturen bei der Wirtschaft, repräsentiert durch Verbände, Kammern etc., und in den Hochschulen vorhandenen Dekanate und Fachbereiche erscheint dieser Ansatz heute eine Sisyphusarbeit zu sein. Nachdem wesentliche Erkenntnisse aus dem Bologna-Prozess mit der Einführung von Bachelor-und Masterstudiengängen gesammelt wurden, ist es ein idealer Zeitpunkt, dieses Projekt zu starten und es innerhalb der nächsten zwei Jahre zu realisieren. Diese geschaffene Transparenz wäre nicht nur für die Wirtschaft und die Wissenschaft wertvoll, sondern trägt dazu bei, die Attraktivität der Aus- und Weiterbildung zu steigern, junge Menschen schon früh über Karrierechancen zu informieren und sie für eine berufliche Perspektive in der Immobilienwirtschaft zu interessieren.

Für die Zukunft unserer Städte und Regionen steht die Weiterentwicklung der Lebensqualität im Mittelpunkt. Die Unternehmen und die Hochschulen brauchen dafür nicht nur gut ausgebildete, sondern auch gebildete, an Werten orientierte Menschen. Menschen, die nicht nur bestimmte Dinge glauben, wünschen und fühlen, sondern auch die Frage stellen, woher sie kommen, welchen Ursprung sie haben und auf welchen Gründen sie beruhen. Neugierige Menschen sind besonders geeignet, um die Zukunft unserer Städte in interdisziplinar besetzten Teams zu erforschen und zu gestalten. 
Wettbewerb um Talente

Aus-, Weiterbildung und Fortbildung fußen auf einer umfassenden Bildung der Menschen. Sie basieren – so die Gebrüder Wilhelm und Alexander Humboldt – auf einem Prozess, der die Anregung und Aktivierung aller Kräfte des Menschen beinhaltet. Die Vermittlung von Werten beginnt bei Kindern und Jugendlichen – so eine Untersuchung, die herausgefunden hat, dass zu 81 % die Bildung von Werten durch Eltern und Lehrern/innen erfolgt. Können Werte trainiert werden, was Eltern und Schule vielleicht nicht geleistet haben?

In einem Aufsatz der Bundeszentrale für Politische Bildung vom 19. August 2013 wird auf die Frage „Gibt es noch Werte?“ wie folgt formuliert:

»WERTE SIND ZIELVORSTELLUNGEN,
DIE UNSER PRAKTISCHES HANDELN
BEEINFLUSSEN. SIE HABEN EINE GEWISSE
STABILITÄT, KÖNNEN SICH ABER
IM VERLAUF EINES LEBENS ÄNDERN.
SIE SIND FÜR DAS ZUSAMMENLEBEN
VON MENSCHEN VON GROSSER BEDEUTUNG.
OFT GLEICHEN SIE DEN ZENTRALEN
WERTEVORSTELLUNGEN VON
UNTERSCHIEDLICHEN PERSONEN.«

Die „durchlebte“ Finanzkrise, ergänzt durch dramatische Umwälzungen in den Immobilienmärkten, ging zu Lasten der Glaubwürdigkeit nicht nur der Marktwirtschaft, sondern insbesondere der Finanz- und Immobilienwirtschaft. Das Image der Berufe der Immobilienwirtschaft hat weiter darunter gelitten. Die Kauf- und Investitionsbereitschaft der Nachfrager ist auf einem hohen Niveau. Es äußerten sich 50 % der Befragten, dass sie eine selbstgenutzte Immobilie erwerben wollen, eine hohe Quote. Die Erwartungen an Wertentwicklungen sind hoch.

Die Nachfrage nach Talenten, d. h. gut ausgebildeten

Führungsnachwuchskräften, bei denen nicht nur allein fachliche Kompetenz im Vordergrund steht, sondern die von den Unternehmen formulierten Corporate bzw. Sustainability Governance gelebt werden, ist groß. Die Immobilienwirtschaft ist nicht nur ein bedeutender Teil der Volkswirtschaft, sondern auch verantwortlich für Immobilienwerte. Sie entwickeln und managen Projekte, die für die Enkelgeneration gebaut werden. Immobilien werden nur Vermögen, wenn die besten Teams Verantwortung für Zukunft denken, planen, bauen und managen. Die Karrierechancen für Führungsnachwuchskräfte in Unternehmen sind außergewöhnlich hoch. Der Paradigmenwechsel Baukultur = Prozesskultur schafft die Grundlage für die Zukunft der Branche, wenn die Realisierung Lebensqualität Stadt im Mittelpunkt steht.

Bernd Heuer ist Geschäftsführender Gesellschafter der BERND HEUER Benchmark21 GmbH, Sprecher des agenda4-Beirates und Ehrenmitglied von IMMOEBS.
www.heuer-benchmark21.com www.agenda4-online.de Artikel erschienen in: IMMOZEIT 1/2014, S. 31-32.